Advogada na Avenida Paulista: Direito Imobiliário, Civil e Trabalhista em São Paulo

Antes de assinar, sempre que houver valor relevante envolvido. Na prática, a consulta se justifica em quatro momentos: antes da assinatura do compromisso de compra e venda, quando a matrícula e as certidões dos vendedores precisam ser conferidas; na locação comercial, para revisar garantia, reajuste e multa; quando existe pendência de documentação que impede o registro do imóvel em seu nome; e em disputa de posse ou pedido de usucapião. Depois do contrato assinado, corrigir um problema costuma custar mais do que preveni-lo.

Usucapião é a aquisição da propriedade pela posse prolongada do imóvel, prevista nos artigos 1.238 a 1.244 do Código Civil. Os requisitos comuns a todas as modalidades são posse mansa, pacífica e ininterrupta, sem oposição do proprietário registrado, somada à intenção de ter o bem como próprio. O prazo muda conforme a modalidade: quinze anos na forma extraordinária, dez anos na ordinária, cinco anos na especial urbana, limitada a 250 metros quadrados, e dois anos na usucapião familiar. Desde 2015 também é possível pedir a usucapião pela via extrajudicial, no cartório de registro de imóveis, quando não há litígio entre as partes.

O primeiro passo é obter a matrícula atualizada no cartório de registro de imóveis e comparar o que consta nela com o que está no contrato. As pendências mais comuns na região central de São Paulo são construção ou reforma não averbada, inventário não concluído em nome de vendedor falecido, penhora ou indisponibilidade anotada na matrícula e desmembramento sem registro. Cada uma tem um caminho próprio: averbação administrativa, ação de adjudicação compulsória, alvará judicial ou retificação de registro. A definição do caminho depende do que a certidão mostra, não do que a outra parte informa verbalmente.

Leve o contrato assinado com todos os aditivos, os comprovantes de pagamento dos últimos meses, a notificação recebida ou enviada, o laudo de vistoria de entrada e a troca de mensagens com o proprietário ou com a imobiliária. Em locação comercial, acrescente os comprovantes de condomínio e de IPTU. Com esse conjunto em mãos é possível verificar, na mesma consulta, o prazo de denúncia do contrato, o índice de reajuste aplicado e a validade da garantia, sem precisar de uma segunda reunião apenas para coletar documentos.

A Constituição Federal, no artigo 7º, inciso XXIX, fixa dois prazos que caminham juntos: dois anos contados do fim do contrato para ajuizar a ação e cinco anos retroativos para cobrar as verbas do período trabalhado. Passados os dois anos, o direito de ação prescreve por inteiro. Existem ainda prazos administrativos mais curtos, como o de dez dias para o pagamento das verbas rescisórias, previsto no artigo 477 da CLT. Por isso a orientação é reunir o termo de rescisão, os holerites e os controles de ponto logo após a demissão, mesmo que a decisão de processar venha depois.

A rescisão indireta está prevista no artigo 483 da CLT e funciona como o inverso da justa causa: quando o empregador comete falta grave, o trabalhador pede o fim do contrato na Justiça e recebe as mesmas verbas de uma dispensa sem justa causa. Assédio moral, rigor excessivo, exigência de serviço alheio ao contratado e atraso reiterado de salário estão entre as hipóteses previstas. O ponto central é a prova: mensagens, e-mails, testemunhas e registros médicos pesam mais do que o relato isolado. É possível formular o pedido sem sair do emprego, embora a permanência dependa da análise de cada situação.

Em boa parte dos casos civis vale tentar antes de ajuizar. As vias extrajudiciais incluem a notificação formal da outra parte, a mediação, a conciliação anterior ao processo e o acordo escrito, que pode ser levado à homologação judicial para ganhar força de título executivo. O Código de Processo Civil, no artigo 3º, incentiva expressamente a solução consensual. A escolha entre acordo e ação depende do valor discutido, da disposição da outra parte em negociar e da proximidade do prazo de prescrição, que precisa ser verificado antes de qualquer tentativa de composição.

Sim, e essa é uma das combinações mais frequentes na prática. Quando o falecido deixa imóvel, a partilha precisa ser registrada na matrícula para que os herdeiros possam vender, doar ou financiar o bem. O inventário pode ser feito em cartório quando todos os herdeiros são maiores, capazes e estão de acordo, e não há testamento. Havendo divergência, herdeiro menor de idade ou testamento, o caminho é o inventário judicial. Nos dois formatos, a análise da matrícula e das certidões antecede o pedido, porque é ela que revela ônus, hipoteca ou área divergente do que a família imagina.

Em contratos, a atuação começa antes da assinatura, com a revisão das cláusulas de reajuste, multa, rescisão e foro, para que o documento reflita o que foi realmente combinado. Depois de assinado, cabe exigir o cumprimento, pedir a revisão de cláusula abusiva ou a rescisão com perdas e danos. Em cobranças, o trabalho envolve notificação, protesto, ação monitória e execução de título, além da defesa de quem foi cobrado indevidamente ou teve o nome negativado sem contrato válido, situação que também pode gerar indenização por dano moral.

O primeiro contato é feito pelo WhatsApp (11) 91467-5639 ou pelo e-mail do escritório, com uma descrição breve da situação. A partir dela, o escritório informa quais documentos separar e agenda a consulta na Av. Paulista, 1471, conj. 511, de segunda a sexta, das 9h às 18h. Os honorários são apresentados na consulta e formalizados em contrato escrito, com base na Tabela de Honorários da OAB/SP. O Provimento 205/2021 da OAB impede a divulgação de valores em site, por isso eles são tratados diretamente com você.